부동산 대출규제 총정리 (주담대, 신용대출 등, 2022년 기준)

부동산 가격이 급격히 오르면서 정부에서는 연일 부동산 대출규제 강화 방안을 내놓고 있습니다. 금융위 발표에 따르면 신규 대출에 대한 DSR 규정을 조기에 적용할 것이라고 하는데요. 2022년 1월부터 새롭게 적용되는 부동산 대출규제 총정리를 하였으니, 부동산 투자 계획을 세울 때 꼭 참고하시길 바랍니다.

1. 부동산 대출규제 발표

(1) 부동산 대출규제 이유

코로나19로 인해 서민 경제는 어려워진 반면 부동산, 주식, 비트코인 같은 자산 가격은 폭등하였습니다. 이런 현상으로 인해 무리하게 빚을 내서라도 투자하려는이른바 영끌 투자가 늘어났는데요. 정부에서는 가계 부채가 심각할 정도로 커지고 있다는 이유로 부동산 대출 규제를 하고 있습니다.

2022년 부동산 대출규제 정리 (주담대, 신용대출 등)

(2) 가계부채 관리 강화방안 발표

금융위원회에서는 정부 지침에 따라 2021년 10월 26일 가계부채 관리 강화방안을 발표하였습니다. 이 발표 내용에 따르면, 신용대출 규제를 강화하고 차주단위 DSR 적용을 확대하도록 하고 있는데요. 규제 적용일시는 2022년 1월 부터로 하고 있습니다.

2. 부동산 대출규제 해석

(1) DSR 규제 조기 시행 (2022년 1월부터)

금융위의 부동산 대출규제 주요 내용으로 차주단위 DSR 규제를 조기에 시행한다는 내용이 있습니다. 2022년 7월부터 적용하기로한 규제안을 2022년 1월로 앞당겨서 시행하겠다는 것인데요. 더불어 2금융권 DSR 기준도 2022년 1월부터 강화할 예정입니다.

(2) DSR 이란?

DSR이란 Debt Service Ratio라는 영어 약자입니다. 우리말로 총 부채원리금상환비율로 풀이가 되는데요. 쉽게 말하자면, 연소득 대비 매년 내야하는 대출 이자와 원금 비율을 의미합니다.

DSR (%) = (매년 내야하는 대출 이자 + 원금 총액) / 연소득

(3) 부동산 대출 규제 내용

2022년 1월부터 기존 대출과 신규 대출 합계가 2억을 넘는 경우 DSR 규제가 적용됩니다. 은행 대출의 경우 DSR은 40%를 초과할 수 없으며, 농협, 수협, 캐피탈 등 2금융권의 경우에는 DSR이 50%를 초과할 수 없는데요. 이에 따라 연봉이 낮은 사람들은 대출을 이용해서 부동산 투자를 하기가 어려워집니다.

3. 부동산 대출규제 예시

(1) 연봉 5천만원인 A씨

예를 들어 연봉 5천만원이고, 기대출 1억 7천만원이 있는 A씨의 사례를 살펴보죠. A씨는 기대출 1억 7천만원에 대해 1년동안 이자와 원금을 2,500만원을 냈다고 하죠. A씨가 부동산 잔금 대출 명목으로 4천만원 추가 대출을 받으려고 한다면 총 대출액이 2억을 초과하기 때문에 DSR 규제를 받게 됩니다.

이 경우 A씨의 DSR은 2,500만원 / 5천만원 = 50% 가 됩니다. 따라서 은행 DSR 한도는 40%이기 때문에 은행 대출은 어렵게 됩니다. 다만, 2금융권 DSR은 50%이기 때문에 2금융권 대출은 가능할 수도 있습니다.

(2) 연봉 3천만원인 B씨

위와 동일한 사례에서 연봉이 3천만원인 B씨의 경우를 살펴보죠. 연봉이 낮다는 것은 그만큼 DSR 비율이 올라갈 수 밖에 없습니다. 연봉 3천만 B씨의 DSR은 2,500만원 / 3천만원 = 83%가 되기 때문에 2022년 1월부터 더 이상 추가대출은 어렵게 됩니다.

4. 부동산 대출규제 Q&A

(1) 중도금 대출 vs 잔금 대출

부동산 대출 규제는 신규 대출에 대해서만 적용됩니다. 따라서 기존 대출이나 기존 대출을 갚고 새로 대출을 받는 대환대출에는 해당 규제가 적용되지 않습니다. 따라서 부동산 중도금 대출은 대환대출 성격으로 규제 대상이 되지 않지만, 잔금 대출은 신규 대출로 취급되어 규제 대상이 됩니다.

참고로 주담대 잔금 대출은 입주자 모집 공고일을 기준으로 하는데요. 입주자 모집 공고일이 규제 시행전 (2022년 1월 이전) 인 경우에는 해당 부동산 대출 규제가 적용되지 않습니다.

(2) 전세 대출

전세 대출은 부동산 대출 규제 대상에 해당되지 않습니다. 정부에서는 전세 대출에 대한 실수요자를 고려하여 이 부분에 대한 규제는 적용하고 있지 않습니다.

(3) 상환 방식에 따른 인센티브

정부에서는 만기 일시 상환보다 원리금 균등 분할 상환을 장려하고 있습니다. 아무래도 만기 때 한꺼번에 대출을 갚는 것보다 조금씩이라도 원금을 미리 갚는 것이 안전하기 때문인데요. 이번 부동산 대출규제 방안에서는 원리금 균등 분할 상환을 선택할 시 인센티브를 주도록 하고 있습니다.

(4) 신용대출 규제 적용대상

부동산 투자를 위해서 신용대출을 이용하는 이른 바 영끌 대출(=빚투)을 막기 위해 신용대출에 대해서도 규제가 적용되고 있습니다. 따라서 카드론 같은 대출을 받을 때도 DSR을 계산하여 대출 가능여부를 판단하게 됩니다. 다만, 300만원 이하 소액 대출이나 예적금 담보 대출 등에는 해당 규제가 적용되지 않습니다.

5. 마무리

이상 2022년 1월부터 적용되는 부동산 대출규제 내용에 대해서 총정리해봤습니다. 정부에서 폭등하는 부동산 가격을 안정화하고, 가계부채를 줄이기 위해서 2022년에도 강력한 대출규제를 시행할 예정인데요. 이런 정책 변호에 항상 주시하시고  2022년 부동산 투자 계획을 짤 때 염두에 두시길 바랍니다.

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